现在行业普遍面临招商难、空置率高、去化难的困局，这本质上是经济发展责任与可用资源不匹配的集中体现，传统的“政策优惠战”已难以为继。中国过去依赖的“系统性红利”正在消退，传统“县域竞争”模式的前提已不复存在。
在此情况下，各地应立足自身资源禀赋，在丰富的产业门类中找准细分领域，从同质化“内卷”转向差异化深耕，打造独特的产业生态。园区运营方也要超越传统“产业地产”逻辑，立足于全国统一大市场视角，推动区域间基于要素优势的错位发展与均衡布局，从通用型空间供应商转向深度理解并适配企业多元需求的产业组织者与资源整合者。不同的招商主体也需重新构建清晰的目标排序与评价体系，以专业认知引导资源投向最具比较优势的方向，从而实现可持续的高质量发展。
本期《园区talk》，邀请方升创始人、董事长余洪波对话集团总裁黄立平，一起聆听他们关于产业发展的观点：
招商困局是地方政府经济发展责任与实现目标所需要的资源之间存在差距造成的。各地都希望发展、招引企业，但是企业数量有限。经济增长指标、工作任务及企业自身成长所能够提供的资源不匹配。大家想要的多，能提供的少，于是演变为资源争夺。过去谁条件优厚谁就能争取到资源，靠优惠政策吸引企业，企业到现场却没办法开工，因为运输成本等因素过高，即使提供免费厂房也难以抵消，不符合企业选址的内在逻辑。
当下，合理利用资源配置虽更符合产业发展的内在逻辑，但也面临着挑战。我想引入经济学的“三元悖论”概念，来解释产业园区所面临的发展内在矛盾，即产业发展目标、不动产收益目标和不动产利用目标，这三个目标是不可兼得的，最多只能实现其中两项。产业发展目标是地方政府的首要目标，招引的企业必须适应地方政府的要求，不能只考虑不动产经营目标。即便不动产可能现在经营良好，但如果供应环境改变，未来也难以持续，未必能得到地方政府的重视和支持。
即便受到市场冲击，好的地段租金仍相对稳定，比如北京、上海、深圳等地的不动产投资回报仍相对可观。但这只是个例，我国有些地方空间空置率甚至高达50%-60%。在“三元悖论”的背景下，市场化的产业地产方式已经走不通了，因为一旦符合了产业发展目标，就不可能符合不动产收益目标。
如果想要产业发展目标和利用率目标同时实现，就会出现很多城市已经有的“零租金”现象，例如成都。但一些地方早期的投资可行性报告已明确了收益要求，建成后却没有达到要求，就会缺乏政治勇气去实行免租金政策。部分政府和地方国企采用免租金方式，旨在提升空间使用效率、避免资源闲置，却可能扰乱原有的市场秩序，对遵循市场规则的其他主体产生伤害。此类行为是否违背公平竞争原则，我们很难判定，但无疑已成为当前市场中值得关注的新问题。
在此背景下，招商工作变得较为模糊，既非纯粹的不动产经营招商，也非行政性招商。任何主体都需要从三个目标中确定优先项，能实现优先目标即为有积极成效的招商。未来也需对招商类型进行分类，当下混为一谈，从企业经营的角度来讲目标模糊、难以考核。因此，我们正从市场化经营角度出发，重新构建评价体系，明确目标认知与实现路径。
中国过去的发展模式，包括“行政发包制”和“县域竞争”，其成立前提是中国享有系统性红利。加入世界贸易组织（WTO）后，我国巨大的生产能力与全球需求接轨，让此模式得以持续。但随着我国制造能力见顶，却未能实现技术上的突破，这些系统性红利也消退了，各地政府想简单地发展产业就变得很难。
公平竞争市场条例的另外一个意义，就是说大家不要在一个赛道里面卷到底，应各自找到各自的细分领域。我国南方有很多小县城或村落，一个地方仅专注一个行业，这可能是未来解决招商难题的核心方式。中国产业门类很丰富，如果要选择竞争激烈的领域招商，则需审视自身是否具备资源与能力。
例如很多地方都想发展集成电路，但实际上却不具备参与集成电路世界化分工的条件，所以很多国家已经退出竞争。日本也在“消失的30年”中退出了内存芯片的生产与竞争，让位给韩国。而韩国借此机会拿到内存和面板的生产，使其经济发展起来。但中国的芯片产业，却很难对美国等技术先进的国家进行反超。芯片产业难度较大，钱投进去之后未必得到回报，投资风险非常大，任何地级市乃至国家都难以承担投资失利的后果。
因此，解决招商问题需要转换思路。如果换一个赛道，当下在中国很多产业仍有许多机会。这对政府操盘手和国企董事长提出了更高要求，要增强对未来产业的专业认知与行业理解。
目前行业也存在着供求失衡的矛盾，供应得多，需求不足。当前我们正处于转型的关头，需要对整个行业的发展历史、现实问题及未来趋势有清醒的认知，并能够找到解决问题的办法。中国作为一个特殊经济体，与美国已经走过和未来可能要走的道路不同在于，中国在短短四十年间，从一个贫穷国家发展成为一个初步强大的国家。但这一过程中，不平衡、不均衡的问题格外突出。
中国整体上是一个经济体，但南北差异非常之大。目前，中国至少有6亿的低收入人群，主要分布在中西部和东北地区，而东南沿海地区已相当于中等以上发达水平，拥有约1亿中等收入及以上人群。这6亿的低收入人群既是未来最大的挑战，也是最大的机遇。因此，中国的产业经济发展如果仅聚焦发达地区是远远不够的，需要更多的力量关心和投入欠发达地区，在中国经济体系内推动更有序的错位发展。部分国家向印度、东南亚等国家和地区进行产业转移，但其实这些地方的劳动力素质普遍不及中国中西部和北部地区。在这种状况下，构建全国的统一大市场，实际上是推动因地制宜发挥各地区要素优势的过程。
这为我们从事产业组织工作，特别是空间组织工作的市场主体提出了课题，也提供了机遇，如何在相对落后的地区构建符合统一大市场分工要求的产业发展模式。中国产业经济现状和未来的需要，正催生着具有中国特色的产业经济体系和理论，用西方产业经济理论解释中国问题已难以奏效。
具备竞争优势的沿海发达城市，应站在全国统一大市场的框架下，思考如何发挥引领作用。深圳是中国最具创新活力的城市，它的价值不在于创造多少生产力，而是带动全国的发展。以“工业上楼”为例，在深圳或许合理，但放眼全国则未必合理。深圳应推动更多科技成果和产业化成果在全国适宜地区落地生产，贴近市场，实现资源合理配置。
中国未来的发展方向应是均衡发展。我们产业园区也应该深入研究如何适应未来需求港股配资，真正实现生产与消费在国内的有机结合。
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